Calcular el valor de la terra a efectes fiscals pot semblar complicat, però no ha de ser-ho. Hi ha moltes maneres de determinar la valoració de la propietat amb finalitats fiscals. Però els tres mètodes de valoració més utilitzats per calcular el valor de mercat actual de la terra utilitzen el valor avaluat, el valor de taxació i el valor de substitució.
Podeu utilitzar un estimador del valor del sòl o una calculadora del valor del sòl per ajudar-vos, però un cop hàgiu entès els diferents mètodes, el govern, així com la majoria dels taxadors, funcionaris fiscals i professionals de la propietat immobiliària utilitzen per calcular valor de mercat actual de la terra, no és un procés difícil determinar la valoració de la propietat a efectes fiscals o, més generalment, el valor de la terra a efectes tributaris.
Com es calcula el valor del sòl
Abans de calcular el valor de la terra a efectes fiscals, és important tenir en compte un parell de punts:
- El preu de compra consisteix en el preu del terreny i el preu de les millores, com per exemple per a una casa. Pot ser que això no aparegui a l’acord de compravenda, perquè a la pràctica, els venedors i agents solen incloure el preu final de tancament dels contractes immobiliaris.
- Pel que fa a la comptabilitat, una propietat es pot amortitzar mentre que el terreny no ho és.
Després de tenir en compte aquestes dues coses, esteu disposat a calcular el valor de mercat actual de la terra de tres maneres:
Valor avaluat: En aquest mètode, el govern és el taxador del valor oficial de la terra a efectes fiscals. En poques paraules, el valor avaluat és una aproximació, però hauria de servir com a estimació justa en funció de les condicions actuals del mercat. Per exemple, suposem que vau pagar 200.000 dòlars per una casa i el valor avaluat és 160.000 dòlars que consisteixen en 40.000 dòlars per terres i $120,000 per a les millores (la casa), llavors el valor de la terra és 25 percentatge del valor total o $40,000. Per calcular aquesta xifra, hauríeu de:
40.000 dòlars (el valor de la terra) / 200.000 dòlars (el valor de la casa i del terreny).
= 0,25 (el valor del terreny com a percentatge del total).
= 25 per cent.
Recordeu també, tal com s’ha comentat anteriorment, el valor de la terra no es pot depreciar, però sí el valor de les millores (la casa, en aquest cas).
Valor de taxació: En aquest cas, els taxadors, les persones que es guanyen la vida taxant o valorant béns, són els que valoren la terra. És precisament per això que els prestadors solen demanar una taxació realitzada per un taxador qualificat o avaluar la propietat per si mateixos internament. Suposem, per exemple, que heu comprat una propietat que, segons la taxació del banc, val la pena $180,000 que consisteix en 50.000 dòlars per la terra i $130,000 com a valor de substitució de la casa, el valor del sòl és:
50.000 dòlars (valor de la terra) / 130.000 dòlars (el valor de la casa) + 50.000 dòlars (el valor del terreny).
= $50,000 / $180,000.
= 33,33 per cent
Valor de substitució: Se sap que les asseguradores són meticuloses en la planificació financera. Al cap i a la fi, són els que legalment estan obligats a pagar el "cost de substitució" d'una propietat, si el contracte d'assegurança està escrit com a tal. Per exemple, si heu comprat una casa per 250.000 dòlars i el valor de substitució de la casa (millores) és de 175.000 dòlars, això significa que la terra es valora en 75.000 dòlars. Per calcular el valor del terreny com a percentatge del valor total de la propietat (terreny + millores, com ara una casa), tindríeu:
75.000 dòlars (el valor de la terra) / 250.000 dòlars (el valor del terreny i les millores).
= 0,30 (el valor del terreny en comparació amb la propietat global expressat en forma decimal).
= 30 per cent.
Així doncs, segons aquesta taxació, el valor del sòl és del 30 per cent del valor total de la propietat (el terreny i les millores, com ara una casa o edificis).
Aquests tres mètodes de valoració del territori es poden justificar als ulls de la llei. Per tant, quin utilitzar depèn de les vostres circumstàncies o objectius. Si us en sortireu reclamant una depreciació el més alta possible, aneu-ne amb un que tingui el valor del sòl més baix (com a percentatge del total de la propietat). Si us en sortireu reclamant una depreciació inferior (en les "millores", com ara una casa o edificis), utilitzeu el mètode que proporciona el valor del sòl més alt com a percentatge del total de la propietat.
A l’hora de determinar el valor de la terra a efectes tributaris, probablement no hi hagi una font d’informació millor que el govern, que, al cap i a la fi, aplica les regles per a totes les determinacions quant a la valoració de terres i propietats a efectes tributaris.
Com valorar un tros de terra
La millor font governamental d’informació sobre com determinar el valor de la terra a efectes fiscals o fins i tot la valoració de la propietat a efectes tributaris és el mateix IRS. L'IRS explica:
"Els terrenys no es poden amortitzar mai. Atès que no es poden amortitzar els terrenys, heu d'assignar el preu de compra original entre la terra i l'edifici. Podeu utilitzar els valors de l'avaluador de l'impost sobre la propietat per calcular una relació del valor del terreny amb l'edifici."
No és d’estranyar que dels tres mètodes principals per valorar la terra, l’IRS recomanaria el que determini el govern: el valor de taxació. Recordeu que, tal com s’ha indicat anteriorment, es determina el valor del sòl calculant-lo com un percentatge del valor global d’una propietat (terreny + millores, com ara cases o edificis). L'IRS dóna aquest exemple de com valorar un tros de terra.
Smith va comprar un edifici d’oficines per 100.000 dòlars. A la declaració de l'impost sobre la propietat es mostra:
- Millores60.000 dòlars, un 75 per cent.
- Terra 20.000 $ 25 per cent.
- Valor total 80.000 $ 100 per cent.
Multipliqueu el preu de compra (100.000 dòlars) per un 25 per cent per obtenir un valor de la terra de 25.000 dòlars. Podeu depreciar la vostra base de 75.000 dòlars a l’edifici, diu l’IRS.
Com es pot trobar el valor de la terra de casa meva
L’assignació percentual és una manera de trobar el valor del sòl de casa vostra, diu TurboTax, un programa de preparació d’impostos en línia i de programari que ofereix Intuit. TurboTax dóna aquest exemple:
"Compra una casa i un terreny per $200,000. El contracte de compra no especifica la quantitat del preu de compra de la casa i la quantitat del terreny. La darrera avaluació de l’impost sobre béns immobles sobre la propietat es va basar en un valor calculat de $160,000, dels quals $136,000 era per a la casa i $24,000 era per la terra ".
Cerqueu el valor del sòl de la casa de la següent manera:
- Assignar el 85% ($136,000 / $160,000) del preu de compra a la casa i el 15 per cent ($24,000 / $160,000) del preu de compra a la terra.
- La vostra base a la casa és de 170.000 dòlars (85% de 200.000 dòlars) i la base o el valor del terreny és de 30.000 dòlars (15 per cent de 200.000 dòlars).
Així, en aquest exemple, el valor del terreny és de 30.000 dòlars, o el 15 per cent del valor de la propietat global, i el valor de la casa és de 170.000 dòlars, el 85 per cent del valor total de la propietat.
Com es determina el valor de la propietat
Beth Buczynski de Nerd WalleNo us recomanem que utilitzeu eines en línia, com ara un estimador del valor de la terra o una calculadora del valor de la terra, així com propietats i taxacions comparables per determinar la valoració de la propietat a efectes fiscals. Ella assenyala que hi ha cinc maneres diferents de determinar el valor de la propietat:
Utilitzeu calculadores de valoració del sòl en línia i estimadors de valor del sòl. Més d’un d’un de cada cinc propietaris dels Estats Units que van determinar el valor de la seva llar van utilitzar un estimador en línia, assenyala Buczynski. El terme tècnic d’aquestes eines és el model de valoració automatitzada (AVM), que solen oferir-se prestadors o llocs immobiliaris com Zillow i Redfin. Tot i això, David Rasmussen, vicepresident sènior d’operacions de Veros Real Estate Solutions, adverteix:
"La majoria de les màquines automàtiques de serveis immobiliaris solen tenir finalitats de màrqueting i de generació de clients potencials. Tenen la tasca de retornar un valor per a gairebé totes les propietats, fins i tot quan les dades són limitades. I en fer-ho, dilueixen la precisió ".
Obteniu una anàlisi comparativa del mercat. Podeu demanar a un agent immobiliari local una anàlisi comparativa del mercat o CMA, que proporciona una avaluació de l'agent de la casa i del mercat per proporcionar una estimació del valor, normalment a efectes de cotització. Fins i tot podeu aconseguir que un agent immobiliari local us proporcioni una CMA de forma gratuïta.
Utilitzeu la calculadora de l’índex de preus de la casa FHFA. Aquesta eina, que és una calculadora del valor del territori, és fàcil d’utilitzar. Simplement introduïu l'estat on es troba la propietat que heu comprat, el trimestre de compra (quan vau comprar la propietat, com ara "Quart 2016 4"), el trimestre de valoració (el trimestre per al qual voleu determinar la valoració de la propietat, com ara "Quart 4 de 2018)i el preu de compra (com ara $200,000). A continuació, premeu "Calcula" i rebrà una resposta ràpida que us indicarà el valor de la propietat, en aquest cas $228,832. Això significa que la propietat està valorada en $228,832 a partir del quart trimestre de 2018.
Contractar un taxador professional. Com es va comentar anteriorment, aquesta és una gran opció. Els prestadors fan servir taxadors per estimar els valors de les propietats, perquè això és el que fan aquests professionals per guanyar-se la vida. Més d’una quarta part dels propietaris dels Estats Units van determinar el valor de la seva llar mitjançant una taxació, diu Buczynski.
Entre altres coses, els taxadors avaluen:
- Mercat: La regió, la ciutat i el barri on es troba una casa o una altra propietat.
- Propietat: Característiques de la casa o d’una altra propietat, incloses les millores i el terreny on s’assenta.
- Propietats comparables: Vendes, llistats, vacants, cost, amortització i altres factors per a cases similars o altres propietats del mateix mercat.
A continuació, combinen aquesta informació per crear una opinió final de valor per a la casa o altres propietats i la presenten en un informe oficial.
Avaluar propietats comparables. Parlant de propietats comparables, fer servir aquesta mètrica també és una manera excel·lent de trobar el valor d’una propietat, fins i tot sense pagar per un taxador professional. Els taxadors i els AVM depenen del valor de venda recent de propietats comparables, sovint anomenades "comps".
Parlant de la popularitat d’utilitzar propietats comparables, més del 50 per cent dels propietaris van estimar el valor de la seva llar mirant propietats comparables, diu Buczynski. "Estirar comps és una manera de determinar el valor de mercat sense pagar un taxador, però utilitzeu un bon criteri. El fet que la propietat que es ven al costat no signifiqui que sigui un comp.", Diu Ryan Lundquist, propietari d'una empresa de taxació amb seu a Carmichael, Califòrnia. .
Quan utilitzeu comps per determinar el valor d'una propietat, assegureu-vos d'utilitzar un enfocament de "pomes a pomes": busqueu mida, ubicació, estat i actualitzacions similars. Per començar, cerqueu els anuncis de diversos serveis de fitxa, sobretot per a les vendes recents i, si cal, cerqueu els preus de fitxa recents de propietats similars. Assegureu-vos de veure almenys tres propietats similars abans d’utilitzar el mètode comps per valorar la vostra propietat.
