Els propietaris i els llogaters negocien diversos tipus d’arrendaments sobre propietats comercials. Els tres més habituals són els arrendaments nets bruts, percentuals i triples. El triple arrendament net és el contrari del contracte d’arrendament brut. Tot i que els propietaris i els arrendataris poden considerar la triple xarxa com la més avantatjosa dels tres contractes d’arrendament, pot produir-se contraprestacions d’una manera costosa, possiblement esborrant els beneficis anteriors.
Què és un arrendament triple net?
El triple arrendament net, també anomenat "triple N", responsabilitza l'inquilí de tres pagaments a més del lloguer. L’arrendatari paga el manteniment de l’edifici, les assegurances i els impostos sobre la propietat. Aquest acord pot tenir avantatges per a ambdues parts, ja que el lloguer sol ser inferior amb aquest tipus d’arrendament que amb els arrendaments bruts o percentuals. Un lloguer més baix facilita la cerca d’inquilins, de manera que és menys probable que l’arrendador tingui un edifici buit.
El problema del manteniment dels edificis
Si l’edifici es troba en bon estat, el manteniment serà mínim i l’arrendatari es beneficiarà d’un lloguer inferior. Si l’edifici està en mal estat, com ara la necessitat d’un sostre nou, l’arrendador té l’avantatge ja que no té despeses de manteniment. Tot i això, aquest escenari depèn que l’arrendatari mantingui la propietat en bones condicions.
Si l’inquilí no informa dels danys a l’edifici per evitar pagar els costos associats en virtut del triple contracte d’arrendament net, el propietari tindrà un edifici en estat deteriorat. És possible que hagi d’utilitzar els beneficis dels pagaments del lloguer de l’inquilí per pagar les reparacions.
Augmenta la despesa immobiliària de l’inquilí
Amb un arrendament triple net, els inquilins han de tenir una assegurança a la propietat. A més, pot ser que hagin de pagar els deduïbles de la pòlissa i els danys no assegurats. Això s’afegeix als costos de la propietat de l’inquilí.
Les companyies d’assegurances tenen en compte diversos factors a l’hora de decidir quina tarifa cobrar. Si l’inquilí no pot pagar l’assegurança, pot deixar caducar la pòlissa o optar per no presentar cap reclamació. Si hi ha danys greus a la propietat i l’arrendatari fa fallida, és possible que l’arrendador no tingui recurs al pagament.
Qüestions relatives als impostos sobre la propietat
Un desavantatge per a l’arrendatari és la seva responsabilitat de pagar impostos sobre la propietat. Moltes comunitats augmenten anualment les taxacions sobre propietats comercials o augmenten el tipus d’impost per valor de 1.000 dòlars, cosa que resulta en una factura fiscal més gran per a l’arrendatari.
Com que el propietari és el propietari de la propietat, l’arrendatari depèn del propietari per impugnar una taxació superior. No obstant això, el propietari pot no molestar-se a invertir el temps i les despeses d'una taxació privada per impugnar la nova taxació, ja que no és ell qui paga la factura.
Això pot contraproduir el propietari si l'arrendatari decideix mudar-se a un altre lloc al final del contracte d'arrendament. El propietari haurà de pagar la factura fiscal més alta fins que trobi un nou inquilí, sempre que en pugui trobar un que estigui disposat a pagar la despesa més elevada. Si les propietats similars tenen un preu més baix, el propietari pot quedar-se enganxat amb una propietat vacant.
Què són les alternatives?
Un contracte d’arrendament brut és exactament el contrari d’un arrendament triple net. Aquí, el propietari paga la despesa dels impostos sobre la propietat, l’assegurança de la propietat i el manteniment de l’edifici. La renda mensual que cobra l’arrendatari és significativament superior per cobrir aquests costos addicionals. De vegades, un contracte d’arrendament brut estableix que l’arrendatari ha de pagar tots els serveis públics.
Els arrendaments percentuals són més complicats però habituals als centres comercials. Poden funcionar de qualsevol de les quatre maneres següents: percentatge de vendes brutes, renda mensual més percentatge de vendes brutes, el major d'una renda mensual fixa o un percentatge de vendes designat o una renda fixa mínima amb un percentatge de vendes per nivells.
Tant per als propietaris com per als llogaters, val la pena prendre consells legals i comptables per esbrinar la responsabilitat potencial i les implicacions fiscals de cada estructura d’arrendament abans de signar a la línia de punts.
